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为何近年来居民房地产杠杆率上升过快?

看到这个问题之前,我们首先需要搞懂的是何为“居民房地产杠杆率”这个关键名词。

尽管这些年来银行房贷利率不断攀高,但是年化5-6%的借贷利息成本,比起很多贷款,已经相当便宜。

杠杆率上涨过快就是投资拉动带来的后果之一。投资拉动经济是需要钱的,无论是基础设施建设,还是开展民生工程,没钱都是空谈。

这也就是为什么房价越来越高的原因。

谢谢,更多地产内幕,请关注我们。

但各个地方政府的钱是从哪搞?当然是土地收入,所以出让土地逐渐成为了补充地方政府财政收入的大头,近些年土地收入已经超过一般公共预算收入,成为部分地方政府财政的主要收入。

我们对居民杠杆率上涨过快的最直接原因就是:房价的过快上涨,已经超过了多数居民收入上涨水平,不得不用贷款才能满足买房需求。

再加上,翻看一下历史,近20年的时间里,一线城市的房价基本没有下跌的情况,这就导致很多人心里认为一线城市甚至部分二线城市房产投资升值预期明显,然后根据这个经验和预期,较大幅度使用杠杆买房,并将此作为一种投资选择。

说明我们的生活水平提高了,说明我们的投资意识也提高了,对人生有了新的规划。

今天我们就一起来聊一聊,房地产杠杆率上升过快的原因是什么?房地产杠杆率上升过快是好还是坏?

这背后的原因,就是因为加杠杆是阶段性行为,而收入提升是线性行为。

当然,这并不意味着房价快速上涨这个锅全都得土地财政背,还有供需关系、货币政策、市场预期等等,但它肯定得为其负一部分责任。

而大部分家庭又是通过申请房贷购房,那么房价一旦下跌,很多家庭的资产就会严重的缩水。

……

但需要提醒的是,这个良好的循环,是个泡沫,建立在房价一直上升的基础上。

在我看来,居民去杠杆将成为一个必经的过程。在我国经济转向消费拉动的阶段,不去杠杆就没法激活居民的消费欲望和消费能力,只能此事任重而道远。

高负债买房,说明我们老百姓都富裕了,都有了自己的房子,都解决了自己的居住需求。

那么房子几乎就成为了许多人唯一的投资通道。

三,小结

……

越来越多的年轻人,都想利用房贷这个金融杠杆,撬动自己未来的财富。

当然了,最后还是要特别提醒广大的购房朋友,一定要正确的看待我国的房地产市场。

居民杠杆率是指居民债务与可支配收入之比,那么居民房地产杠杆率简单理解,也就是指居民房贷与可支配收入之比。

关于为什么上升过快,诸多专业人士分析的条理清晰,我在这里接地气的聊聊现象和原因。

从央行公布的数据来看,2008-2018年,个人住房贷款余额在住户部门贷款余额中的占比为45%-54%,即个人住房贷款占住户部门总贷款的一半左右,是居民负债的最主要组成部分。也就是说房价增长过快在一定程度上是造成居民杠杆率上升过快的原因之一。

1、城镇化推进,人口迁移是动力。催生着农村走进县城、县城走进城市、城市再到资源更加丰富的城市,在这个过程,居住就成为了强大且刚性的需求,住宅的需求量扩大;

一个家庭的房贷不是今年10万,明年20万,后年30万这样的,而是今年没有,明年买了套房,直接100万。

房企通过媒体的宣传,以及数字的不停累积,创造了一个买房就赚钱的“神话”。

的确,据WIND数据显示,2018年中国居民杠杆率水平为53.2%。从2008年开始到2018年,十年期间,中国居民杠杆率由不到20%上涨到50%有余,增长速度较快。

在大家口袋里钱并不算很多的情况下,面临着再不买就涨价的情况,绝大多数买房人选择了借钱买房。

我们必须明白,绝大部分家庭的重要资产就是房产,房产占据了一个家庭60%~80%的比例。

总结:以西安过往5年来看,人口增长130万以上,5年前可以70万全款置业,当下只够首付(还不一定),对于再过5年后是否只购买个厕所,不仅是担忧,也是期望。对于“迁移”的新居民,没有上车的抓紧上车,上了车的还要换个好车,资金对应房产,80%以上的老百姓,终是需要贷款,且占据个人可支配收入的大部分。

从另外一个角度来看,这些年房价上涨的速度特别的大,很多朋友都想通过买房来获得增值收益。

总的来说,这些年房地产居民杠杆率的增加,跟买房人群的增加有着最直接的关系。

买房人的购买欲望和购买力,真的有那么大么?

感谢邀请:

一些城市之所以高杠杆率,是因为买房者中一部分属于“恐慌性购房”,不买怕将来涨得更多,蜂拥购买增加了杠杆。还有一部分是以前金融管控较为宽松,投资客大举加杠杆,携带大量资金流入房地产,推高了房价,增加了杠杆率。

第二,高负债买房。

据数据显示,我国城市家庭更偏好买房,住房资产占比高达77.7%,接近8成,是发达国家家庭住房资产占比(34.6%)的2倍之多。

这个问题其实已经可以触及到我国经济近十年的增长模式,所以在思考这个问题前,了解一下近十年的增长模式很有必要。

第二,也有一定坏处。

的确如此,房地产杠杆率的人家肯定是来源于购房人群的增加。

而房地产杠杆的迅速的人家,一定是来源于利用高房贷买房的人群越来越多。

中国64.8%的居民部门杠杆率在国际上已经处于较高水平。如上图横向来看,中国居民部门杠杆率已经超过了日本、欧元区等传统的高负债发达地区,仅次于美国的76.3%远远高于新兴经济体的43.1%。

最后,近期有研究者将住户贷款余额、公积金贷款余额及民间借贷等数据综合起来算出来的中国居民部门杠杆率是64.8%。

因此,房子作为一种特殊的商品,不仅有使用价值,而且还有价值。

2、高通胀、低利率,物价增长的同时,银行存/贷款利率低位,即便可以全款购房,也会选择贷款,并且贷最多的额度,最长的时间;

二,居民房地产杠杆率迅速的上升,到底是好还是坏?

于是,银行就成为房企和买房人最好的借贷通道。

最近这一两年我们总是在不断的讨论房地产的杠杆率,因为这些年增长的速度实在是太快了。

普通老百姓,房地产的杠杆率不断的上升,已经是我们没有办法回避的一个事实。

所以,当中国家庭大规模进行买房的时候,居民杠杆率就上升的特别快。

的确如此,这些年居民房地产杠杆率的迅速增加,有好也有坏。

但短期来看,我国的房价仍然有上涨的空间,尤其是大城市增值空间还很强劲。

3、房产作为居民资产的重要组成部分,其大概率的增值,不仅让部分人通过买房实现财富自由,成为了新中产阶层,同时也抵御了通胀带来的资产缩水;

城市发展越发依赖土地财政,土地价格就居高不下,甚至屡屡再创新高,这就为房价上涨埋下了伏笔。


而房企与购房者基本背负着高额月供和信贷的代价投入到炒房行列中想复制2016-2017年的“盛况”。

杠杆率的统计方式有两种,就是居民杠杆率和住户部门杠杆率。

据WIND数据显示,2018年中国居民杠杆率水平为53.2%。从2008年开始到2018年,十年期间,中国居民杠杆率由不到20%上涨到50%有余,增长速度较快。

我们可以看一下这张图片,就能发现居民负债整体是和房价指数正相关的,虽然在房地产严格的调控之下,房价上涨过块得到了有效的控制,但是只是速度变慢,对应的居民杠杆指数还是呈现持续上升的趋势。

很显然,并没有,那么怎么办?

中国的楼市在近20年来的发展突飞猛进,尤其在4万亿后,许多热钱通过各种途径进入了楼市。

3、站在投资的角度,贷款可以更大限度的提高杠杆的作用,用少量的资金撬动重资产的增值;

很简单,房地产杠杆率=房贷/居民收入或者居民储蓄或者GDP,当房贷的增速高于后三者,杠杆率上升的就快。

土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%

而家庭的收入是线性增长的,除非少数坐上了风口赚了大钱,大多数都是今年20万,明年25万,后年30万这样的稳固增长。

4、买房常态化,在家庭资源允许的情况下,都会优先将房产作为资产重心,尤其是在一线城市和强二线城市,自住也好,投资也罢,房产的安全性、流通性、收益率都相对有所保障;

尤其是最近10来年,房地产杠杆里,由原来的12.8%上升到了如今的60%左右。

所以很多的朋友都想搞清楚,到底是什么原因导致的房地产杠杆率上升如此之神速?

杠杆要适当,一定要在自己能够承受的范围之内,毕竟未来的楼市会发生严重的分化。

这三份利益共同体所需要做的最重要事,就是不能让房价下跌!

那么在这么大的规模要求下,房企必须拼命拿地、拼命建房、拼命卖房。

那么,居民房地产杠杆率越来越高,上升越来越快,也就在情理之中了。

居民的债务大多来源于房贷车贷等贷款行为,而居民杠杆率过高就说明债务负担越大。

我国经济自改革开放后,从原先的对外贸易为重点,再到投资拉动为重点,现在逐渐向消费拉动。

另外,城市化率不断提高的过程也是一个居民房贷杠杆率不断提高的过程,城镇率的不断提高,在一定程度上,就是一个促进居民不断改善住房的过程,住房市场化改革让更多的居民有了机会,同时,在城镇化率仍然还有上升的潜力时,居民房地产杠杆率有还有增加的空间,这一点,对比一下日本就很清楚了。

2020年一季度中,虽然房地产成交低迷,但居民中长期消费贷款(以住房按揭贷款为主)同比上升21.1%;二季度的房地产成交活跃,居民中长期消费贷款也是同比上升了20.7%。

我们可以看到,表中的土地财政依赖度较高的城市近些年城市发展都不错,因为这是靠更多的钱砸出来的。

如此高的杠杆率,对消费形成巨大挤压,对新经济增长产生影响。

平均数据杠杆率上升到了60%,而一些条件好的家庭或者一些高负债买房的家庭,杠杆率甚至达到了80%左右。

那么房地产杠杆率如此迅速的增长,到底是好还是坏呢?这是很多朋友特别关心的一件事情。

感谢邀请,这个问题是个普适性的问题,不局限于一城一地,在全国范围内都是如此。

另外,对土地财政依赖度高的城市,通常居民杠杆率也不低。从数据来看,杭州、温州、厦门、深圳等南方城市居民买房杠杆更高,虽然贵阳、西安、哈尔滨这类城市杠杆率也在前十,但相对南方城市还是偏保守。

房价上涨速度也很快。这就导致很多人不得不赶紧买。

即便是你手里有多余的资金,仍然要保留现金流,提升个人和家庭的抗风险系数。

首先,杠杆率上升过快,这要从房企、买房人、银行这三方面找原因。

1、房价高、收入低,全国50个典型城市房价收入比2019年排名可见,80%左右需要10年以上的家庭总收入,结合上述5点原因,贷款就成为高概率行为;

房地产市场非常的复杂,这些年关注房地产的人群也越来越多,似乎都想掌握未来房价的走势。

而最近有一些朋友在问,为什么近年来居民房地产杠杆率上升过快?

银行的钱,很便宜啊!

而同样是一套房子,贷款买房和全款买房,能够获得的增值收益完全是不同的,完全是天差地别。

综上,房企、买房人和房企三者之间,对借贷买房达成了一致共识。

而住户部门杠杆率的计算方式是住户贷款余额/GDP,说的就是住户贷款和GDP之比。

我们在前面提到,土地财政是房价上涨的伏笔,所以地方政府对土地财政的依赖间接也是居民杠杆率上涨的原因。

房地产居民杠杆率的迅速增加,对绝大部分老百姓而言,还是有好的地方的。

一方面是为了获得房价上涨带来的增值收益,另外一方面是为了改善自己的生活品质。

股市不靠谱,基本割韭菜;P2P疯狂爆雷,导致整个投资通路对国人来说并不友好。

据WIND数据显示,2018年中国居民杠杆率水平为53.2%。从2008年开始到2018年,中国居民杠杆率由20%上涨到50%有余,增长速度较快,其中住房贷款是居民贷款最重要的组成部分。

然而现实的情况是房地产增长的速度已经远远超过家庭居民的收入增长速度,大部分人的购房支付能力相对较弱,但是为了购置房产无奈之下只能贷款,加了杠杆,也影响了经济增长的能力。

以前我们都说只有缺房子住的,刚需朋友才会买房,而现在那些有房子住的人群也在着手买房。

至于为什么大家都在买房?这就不用多说了吧。

所以居民杠杆率的增加,如果仅仅是在房地产这一块,是没有什么太大风险的。

而居民杠杆率上升的主要原因在于对房地产贷款需求增长。

居民杠杆率的计算方式是住户贷款余额/住户存款余额,就是说是居民债务和可支配收入之比。

第一,有好的地方。

从另外一个角度来看,居民房地产的杠杆率迅速的增加,也是有着一定坏处的。

不要因为房价上涨能给自己带来一定的增值收益,就激进的买房,盲目的买房。

从另外一个角度来看,这也是大家投资意识的提升,对房子金融属性的另外一种认可。

那么对于银行而言,房贷业务也是比较稳定且风险较低的,所以也愿意把钱贷给买房人。

下图是30个典型城市的土地财政依赖度,计算方式是:

第一,买房人群大量增加。

房地产杠杆率增加最大的一个原因,主要是来自于这些年买房的人群大量的增加急速的上升。

2、需求扩大的同时,供给量不足以及供给产品的分化,加之城市发展所需要的土地财政压力,房价增长就成了水到渠成之事;

我们再来看今年一季度全国居民杠杆率为32.1%,环比上升0.7%。但是不同城市之间的又有不同厦门、杭州、南京、深圳、合肥、苏州、广州、贵阳、宁波的居民杠杆率分别为161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%。杠杆率过高的城市主要还是围绕房价较高的发达地区。

所以越来越多的人都想要低首付高房贷来进行买房,这样投入少收益更大,杠杆率自然也就增加了。

一,为什么近年来居民房地产杠杆率上升过快?

房企也经历了从野蛮生长到大鱼吃小鱼的过程,如今的TOP级的房企,均以年销售额过千亿为目标,而如碧桂园、万科、恒大、融创等,更是达到了惊人的年营业额过5000亿!

住房贷款是居民贷款最重要的组成部分。

分城市看,就更吓人了,第一财经数据显示,厦门、杭州、南京、深圳、合肥、苏州、广州、贵阳、宁波的居民杠杆率分别为161.7%、138.8%、137.9%、137.2%、122.9%、109.2%、103.9%、99.5%、99.3%,其中厦门的居民杠杆率位列全国第一。

所以现在开始严格控制资金流入房地产,房企方面监管层发布了3道红线,针对个人方面出台了很多政策打击假离婚,打击炒房客。

还有一个原因,通胀影响下,5-6%的利息几乎是微乎其微。

5、买房年轻化,当代婚姻观中对于房子,大概率成为刚性需求,同时担忧房价继续上涨的恐慌心态,家庭条件允许的情况,多会倾囊为初入社会的子女置业;

买房如果不贷款,那么所谓的杠杆率也就谈不到,那么为什么贷款置业多呢?

这实际上跟近几年居民的消费和投资结构有关。

但是,那么多房子,卖给谁,卖得出去吗?

我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机,十余年房产投资经验,熟悉重庆各区房产价值,板块轮动,购房贷款政策,购房知识,时常还要分享重庆楼市一线动态,我们一起交流,一起成长吧!

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